DÉFISCALISATION

Il existe en France de nombreuses niches fiscales pour investir dans l’immobilier et se constituer un capital et un revenu complémentaire. Choisissez la plus adaptée à vos envies et capacité d’investissement.

NOUVEAU ! Dispositif DENORMANDIE en rénovation de l’ancien
Le dispositif Denormandie est un dispositif d’investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l’ancien. Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le mettre en location. 
Il s’applique uniquement dans certaines zones. Il est limité aux villes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville. Lancé en 2018, ce plan fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et 222 villes moyennes pour redynamiser leur centre-ville.
Pour être éligible à la réduction d’impôt Denormandie, vous devez : acheter un bien à rénover dans une des villes labellisées « Coeur de ville » entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022, effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté, mettre votre logement en location nue (non meublée) sur une période longue durée, pendant 6, 9 ou 12 ans, louer votre logement à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources. L’application des plafonds à respecter correspond aux mêmes règles que celles appliquées au dispositif Pinel neuf.
Déduction d’impôt sur le prix d’achat + travaux : 12% pour une période de location de 6 ans, 18% pour une période de location de 9 ans, 21% pour une période de location de 12 ans

La plus connue : l’investissement locatif Pinel 
Il peut être associée au dispositif de Prêt à Taux Zéro (PTZ).
La réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21% (Pinel outre mer), donc un maximum de 63 000 € pour un bien de 300 000 €. L’engagement de louer à titre de résidence principale à un prix encadré est de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être neuf ou en VEFA, à la norme BBC, loué non meublé avec un plafond de loyer et se situer dans certains secteurs de tension sur le logement. Il peut être loué à un ascendant ou un descendant.

LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP est un statut fiscal particulièrement intéressant concernant la location de logements meublés, en résidence principale. Un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs est appliqué (ou bien possibilité au réel avec amortissement). Le bail permet des durées plus souples qu’un bail classique. Les revenus liés au LMNP ne doivent pas dépasser 23 000€/an. Mais il faut tenir une comptabilité et l’imposition se fait aux BIC.

LMP : Loueur en Meublé Professionnel
Le régime est obligatoire pour les loueurs de meublés percevant plus de 70 000 € de recettes locatives annuelles et moins de 788 000 €. Le régime d’imposition est soit :
– Le Micro-BIC :  revenus LMNP inférieurs à 70 000 € par an ou 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Abattement forfaitaire de 50% (71% pour le tourisme)
– Le réel : déduction du montant réel de toutes les charges. Amortissement de l’immeuble.
– Le réel normal : obligatoire au delà de 788 000 € de revenus locatifs annuels. Déduction des charges réelles.
Attention : le LMP comme le LMNP n’est pas sans risque : prix d’achat trop élevé, défaillance du gestionnaire… C’est un statut qui impose certaines contraintes.
Le LMNP est cumulable avec le Censi/Bouvard, pas le LMP.

Le CENSI/BOUVARD
Il présente un double bénéfice financier : 11% de réduction d’impôt (sur la valeur HT et hors meubles) et la possibilité de récupérer la TVA. Il est cumulable avec d’autres dispositifs comme le LMNP.
Pour cela il faut :
– acquérir un bien neuf, ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis au moins 15 ans et entièrement réhabilité
– le logement est situé dans une résidence services (tourisme, personnes âgées, étudiants, personnes handicapées…) et loué à titre de résidence principale au moins 9 ans.

Le crédit d’impôt Corse :
Il offre jusqu’à 30 % d’exonération pour acquérir un bien en Corse. Il concerne le secteur para-hôtelier, c’est à dire la location avec services. Les avantages sont nombreux :
– jusqu’au 21 décembre 2020, les constructions bénéficient d’une subvention de 20% du montant HT, 30% pour les TPE. Ce crédit d’impôt est reportable 9 années ou remboursable partiellement sur demande après 5 ans.
– l’immobilier n’est pas soumis à la Taxe d’Habitation (TH) mais à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) beau coup plus intéressante.
– sous condition de chiffre d’affaire (<250 k€ annuel ), la vente du bien après 5 ans est exonérée d’impôts.
– la TVA est récupérable sur la construction et les équipements, ainsi que les frais d’exploitation. Les loyers ont une TVA de 2,10%.
– l’investissement est amortissable, permettant de créer un déficit foncier.
– en cas de donation ou succession, le bien bénéficie d’un abattement de 75% sur sa valeur, et les droits peuvent être étalés sur 15 ans
L’investisseur doit être inscrit au RCS, exercer une activité de para-hôtellerie et faire les démarches nécessaires.

Loi Girardin : la défiscalisation en Outre-mer
Ce dispositif a été instauré pour relancer la construction de logements locatifs accessibles, c’est à dire à loyer plafonné et sous conditions de ressources, en outre-mer. La location doit durer au moins 6 ans.
Avantages :
– niche fiscale plafonnée à 18 000€ au lieu de 10 000€.
– réduction d’impôt de 25 à 50% selon la situation (voir conditions)
– se constituer un capital et bénéficier de revenus fonciers.
Il existe aussi un Girardin social pour les logements sociaux.

Loi Malraux : allier amour de l’ancien et réductions d’impôts
La rénovation de logements à caractère historique en secteur sauvegardé permet de bénéficier d’importantes réductions d’impôts. Le logement devra être loué en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans, sans conditions de loyer. L’immeuble doit être entièrement restauré et la location doit intervenir dans les 12 mois. Les travaux doivent être achevés 3 ans après la délivrance du permis, qui doit faire l’objet d’une autorisation spéciale du Préfet. Ils doivent être suivis par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Avantages :
– plafond pluriannuel de 400 000€ sur 4 ans, excédent reportable sur les 3 années suivantes si le plafond est atteint la 1ère année.
– réduction d’impôt de 22 à 30% des dépenses (suivant localisation) plafonnée à 400 000€ sur 4 ans

Loi Monuments historiques : une fiscalité favorable pour sauvegarder le patrimoine
Comme son nom l’indique, elle tend à favoriser la restauration et l’entretien des Monuments Historiques.
Avantages :
– déduction des primes d’assurance, de communication, des charges et déficits fonciers sur le revenu global.
– remboursement des frais de billetterie et annexes
– exonération sous condition des droits de succession
– avantage fiscal déplafonné
– possibilité de louer sans conditions
– accès à des subventions pour les travaux de rénovation allant de 15% pour les biens classés à l’inventaire des Monuments Historiques à 35% pour les Monuments Historiques. Les travaux doivent être autorisés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France.
C’est particulièrement intéressant pour les tranches d’imposition élevées.
Ces dispositions sont compatibles sous conditions avec les dispositifs Robien et Scellier.

La loi Cosse : logements à loyers très modérés
La loi ouvre la possibilité de 15 à 85 % de déduction fiscale sur les revenus fonciers des propriétaires louant à loyer modéré à des locataires aux revenus modestes. Pour les propriétaires ne louant pas en direct, une convention doit être signée avec l’ANAH. Les logements concernés sont situés dans certaines zones tendues ou dans toute la France si la gestion est déléguée. Ils doivent être loués avec un loyer modéré et ne peuvent pas l’être à des ascendants ou descendants ou un membre du foyer fiscal. Le logement doit être vide ou faire l’objet d’un renouvellement de bail.
Avantages :
– une déduction fiscale sur les revenus locatifs de 15 % à 85 %
– des loyers garantis et une gestion locative déléguée
Loyers de 2018 (€/m²/mois) :

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